第二次區分所有權人會議人數不足

說明

本文接續〈區分所有權人會議決議瑕疵之撤銷與法院之駁回裁量權〉之整理，本案例嘗試整理實務對於區分所有權人會議在出席及決議人數不足之情況下通過決議，該決議瑕疵效力之見解。

得撤銷說

最高法院104年度台上字第1460號民事裁定：「系爭大樓住戶規約（下稱系爭規約），係八十六年四月十九日訂定，早於同年六月二十八日公布施行之公寓大廈管理條例（下稱管理條例）。依系爭規約第三條第九項約定，已將其適用範圍，限於修正前管理條例第三十條及第三十一條（規約之訂定或變更）所定以外之事項，則有關該條所列情況以外之決議事項，即應依系爭規約第三條第九項約定，計算出席數及同意比例。是以系爭會議之合法出席人數及表決人數，應視其決議事項而定，即議案一有關規約之修訂，依修正前條例第三十一條規定，即應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。至其餘議案、臨時動議等項，則依系爭規約第三條第九項之約定，以區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意即可。…經扣除上述至少應不予計入出席人數十人，實際合法有效出席之區分所有權人至多僅一百四十九位區分所有權人，不符法定出席標準。則系爭會議決議存有出席人數未達法定標準之決議方法違法情形，而應予撤銷。」

不成立說

臺灣高等法院高雄分院106年度上字第144號民事判決：「按股東會之決議，乃多數股東基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，如法律規定其決議必須有一定數額以上股份之股東出席，此一定數額以上股份之股東出席，為該法律行為成立之要件。欠缺此項要件，股東會決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題（最高法院103年度第11次民事庭會議決議可參）。而公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，其所為決議之性質與股東會決議相同，法理上自得援用上開見解。是而，若出席區分所有權人會議之人數或所代表之區分所有權比例未達法律所規定之一定數額以上，該區分所有權人會議決議即屬不成立。」

一年一度的區分所有權人會議（住戶大會）是公寓社區的大事，很多大樓社區重大事項的決議及管委會的改選，都在會議中舉行，但往往因為館委會對於議事的瑕疵、疏失，或因為法令認知的不同，或因為規約不完備，常常造成住戶間的衝突，甚至對薄公堂，其中以會議開議、決議同意人數的爭議，最為常見。

區分所有權人會議必須有足夠的出席人數及區分所有權，才能開議，還要有足夠的同意人數及區分所有權，議案才能決議。基於自主管理原則，公寓大廈管理條例第31條、32條授權規約可以自行規定出席會議人數、區分所有權，及議案決議人數、區分所有權。

第一次區分所有權人會議因為「規約」尚未訂定，因此必需達到2/3以上區分所有權人及區分所有權的出席，會議才能開議。同時也必需達到3/4出席人數及區分所有權同意，議案才能決議。這是基於民主國家體制的多數決原則，要求會議決議事項都應超過一半的同意人數及區分所有權，以確保全體住戶權益。

但事實未畢竟然，往往由於區分所有權人的權利怠惰，疏於參加開會，欲完全維持多數決原則恐有未怠，區分所有權人會議往往因為出席人數不足而流會，或因為同意人數不足而未能決議，因此才有「同一議案重新召集會議」之機制，以反應現實環境的需要。因此公寓大廈管理條例第32條規定：同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，只要有1/5以上區分所有權人（至少3人）及區分所有權出席，就可以開議。但必需有超過1/2出席人數及區分所有權之同意，議案才
能通過。由於「同一議案重新召集會議」的民意基礎甚為薄弱，少數人的決議可以影響多數人的權益，有違反民主多數決原則的疑慮，所以該項決議只能算是「假（暫時）決議」，必須於會後15日內將會議記錄送達區分所有權人並公告，區分所有權人收到會議紀錄7日內得以書面表示反對意見，如果反對意見未超過全體1/2區分所有權人及區分所有權時，該會議決議才視為成立。

為避免開二次會議的複雜程序流程，規約可以配合社區的屬性，因地制宜，特別規定區分所有權人會議出席人數及同意決議人數，如此；就可以避免召開二次會議的麻煩。換言之；區分所有權人會議的出席及決議人數，先依規約之規定，如果規約沒有規定，第一次會議就必須有2/3以上區分所有權人及區分所有權的出席，會議才能開議。

發財大樓管理委員會可就更換大樓電梯議案，重新召集區分所有權人會議

區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。

召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。

陳先生是社區主委，平日熱心公益，對於社區之事不遺餘力，但是每到召開區分所有權人會議時總為開會人數不足所苦，可有何解決方式？

公寓大廈的所有權是由多數人區分所有，區分所有權人對於公寓大廈的管理與維護事項有表示意見的權利。依據「公寓大廈管理條例」規定，區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，稱為區分所有權人會議。

區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，可分為定期會議與臨時會議。定期會議每年至少應召開一次。發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求，或區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集時，應召開臨時會議。會議依討論事項不同，要求不同的出席與決議人數比例，可分為三種：

一、全體同意。公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。

二、特別決議。（一）規約之訂定或變更。（二） 公寓大廈之重大修繕或改良。（三） 公寓大廈嚴重毀損、傾頹或朽壞，因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，危害公共安全須重建者。（四） 住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。（五） 約定專用或約定共用事項。應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意。

三、一般決議。其他事項除規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。

由於現代人工作繁忙，未必能配合開會的時間，常導致達不到開會法定人數的要求，而無法做成決議，依公寓大廈管理條例第29條第3項規定，區分所有權人會議並不要求公寓大廈的所有權人都能親自出席，如區分所有權人因故無法出席時，可以書面委託他人代理出席。如果是第29條一般決議事項，出席人數或所有權比例合計未達定額時，召集人並得就同一議案重新召集會議。第二次會議只要有區分所有權人四分之一以上及其區分所有權比例合計四分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意，即可合法作成決議。以維持公寓大廈管理組織之運作，促進所有區分所有權人之利益。


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