違法轉租不當得利

〈出租他人之物、转租与不当得利〉（页232-245）

1. 不法出租或违法转租他人，因出租或转租而收取之租金（或租金请求权），是否“无法律上支援因而受利益，致他人受损害”，应依民179条不当得利规定负返还责任？

2. 甲赴外国进修一年，留有房屋无人居住，将钥匙交邻居乙保管，以便处理警急要务。乙为图谋私利，伪称该屋为其所有，出租于丙，每月5千元，为期十月。
（1）乙与丙的租赁契约，仍为有效，因出租他人之物，属债权行为（负担行为），非属处分行为，不需以出租人有处分权为必要。
（2）甲返回后查知此事，若丙仍占有其屋时，甲得：
a. 依民767条，对丙有所有物返还请求权。
b. 依民184条第1项前段，对乙有损害赔偿请求权。损害者，包括：
（a）房屋及家具之毁损。
（b）甲向丙请求返还房屋所生之费用。
（3）乙擅自出租甲之房屋所受利益（租金），因甲外出期间并无出租计画，原则上不得将其认定为“所失利益”，故不在请求之列。应研究的问题：甲是否可依不当得利规定，向以请求返还出租其屋所受之利益？
a. 不当成立要件：
（a）受有利益。
（b）无法律上之原因。
（c）致他受损害。
b. 乙擅自出租甲屋取得租金，受有利益；乙并无任何权利或法律依据受领此租金，属无法律上原因受有利益；且出租房屋而生之利益，就权利归属应由物之所有人甲取得，故乙收取租金已致甲受损害。准此而言，乙擅自出租甲屋，收取租金，构成不当得利，负有返还义务。
（a）租金数额低于通常租金时，只需返还收取之租金数额。
（b）租金数额高于通常租金时，仅需返还通常之租金数额，否则权利人反构成不当得利。权利人欲请求此项超过通常租金部分之数额，得类推适用无因管理而主张之。

3. 承租人之合法转租：
（1）合法转租：
a. 依民443条第1项前段，得出租人之承诺。出租物为动产或不动产，在所不问。
b. 依民443条第1项后段，若出租物为不动产，除有反对之约定外，承租人得将房屋一部分转租他人。
（2）除上列二项规定外，皆属违法转租。
（3）于合法转租时，承租人虽受有利益，但有法律上之原因，不成立不当得利。

4. 承租人之违法转租时：
（1）承租人与次承租人的租赁契约仍为有效。
（2）承租人得：
a. 终止契约：出租人得依民地443条第2项规定，以承租人违反契约上之义务（积极侵害债权，不完全给付）而终止契约。
b. 返还所有物：并依民767条规定，向承租人请求返还租赁物。
c. 债务不履行之损害赔偿：依民263条和民260条规定，适用债务不履行规定向承租人请求损害赔偿。
d. 侵害所有权之损害赔偿：因承租人之违法转租，使他人占有租赁物，或造成多层次占有关系或多人占有关系，增加出租人请求返还之困难，又或者租赁物受有毁损等，故出租人得依侵权行为规定，请求损害赔偿。
（3）违法转租所得之租金，非属出租人所受损害或所失利益者，故不得依向承租人请求返还。
（4）承租人违法转租，其所受之利益（租金），是否构成不当得利？返还范围如何？
a. 肯定说：德国法多数采肯定说。
（a）论点：因违法转租而受有利益，侵害出租人的排他性权利，出租人无法事先知悉承租人欲转租情事而所失其可能增加之租金。另，因不当得利目的不在填补损害，在使受益人返还其所受领之无法律原因所受之利益。
（b）返还范围：返还范围甚为分歧，尚无定论。有认为转租租金之全部，有认为转租租金超过承租人对出租人应付租金之部分，有认为于承租人承诺转租时可能多收的数额，有认为转租租金应于出租人与承租人之间适当分配之。
b. 否定说：王泽鉴采否定说。
（a）承租人违法转租，与买卖行为中的无权转售不同，并非无权处分，因出租人与承租人双方已有租赁契约关系，承租人支付对价而取得租赁物的使用收益权，出租人对租赁物已无使用收益之权，因此当承租人违法转租时，是否导致出租人受损害，则有疑问。
（b）由合法转租规定观之，转租问题不是“财货权收益归属”问题，而是租赁契约问题。因此违法转租问题，应从租赁契约上求其解决，出租人得终止契约或请求债务不履行之损害赔偿，不需由不当得利请求权，予以救济。

5. 租赁关系中的租赁物使用收益是否构成不当得利？
（1）于租赁关系存续中，最高法院在1957年（民46年）台上字第1431号判决判定，租赁关系仍存续时，无不当得利规定之适用，因此对租赁物之使用收益，不构成无法律上原因而受利益。
（2）租赁关系消灭后，承租人未返还租赁物仍继续占有使用时，最高法院1969年（民58年）台上字第3717号判决判定，租赁关系消灭后，承租人负有返还租赁物之义务（出租人有返还租赁物之请求权），此时承租人于租赁物之使用收益者，可解为“无法律上之原因而受利益致他人受损害”的不当得利，也可解为“因故意或过失不法侵害他人权利”的侵权行为。
a. 此判决之疑义，在承租人于租赁关系消灭后，继续占有使用租赁物，其无法律上原因而受有之利益，最高法院认为，应以出租人可得之租金为准，亦即，占有使用他人之物通常所应支出之代价。
b. 但王泽鉴认为，如采最高法院判决见解，该无法律上原因而受有利益，属“物之使用本身”利益，此利益依其性质不能返还，依民181条规定应返还其价额，此价额之计算，应以此种物之使用通常所需支付之对价（租金）为准。

6. 租赁关系消灭后，承租人未交还租赁房屋，擅自出租他人，收取租金，是否构成不当得利？
（1）最高法院1959年（民48年）台上字第1555号判决认为：
a. 所谓受利益致他人受损害者，必须受利益与受损害之间有因果关系，而因果关系则视受利益与受损害之原因事实是否属同一事实而定。如非同一事实，纵令两事实间有牵连，亦无因果关系。
b. 本案中，法院已判决被上诉人按每月100元赔偿上诉人所受之损害，上诉人之损害已获得赔偿；被上诉人因上诉人不返押租金，拒不交房并转租他人取得转租金之利益。受利益之原因事实与受损害之原因事实，虽有牵连，二者并非同一，不能谓有因果关系。
c. 受利益与受损害之原因事实既无因果关系，与不当得利的构成要件不合，上诉人主张超过其租金100元之利益属不当得利，并请求返还，不能认为有理由。
（2）最高法院1959年（民48年）台上字第1555号判决的问题：
a. 被上诉人每月支付100元的法律性质，应认为属侵权行为的损害赔偿，盖因租赁关系消灭后，承租人不交还租赁物而继续使用收益者，构成侵权行为，负损害赔偿责任。
b. 被上诉人每月支付100元属侵权损害赔偿金性质者，与被上诉人转租每月所得500元利益，非基于同一原因事实，系属当然。问题在于，不当得利请求权的重点在于是否有“无法律上原因而受有利益，并致他人受损害”，本案中，上诉人因转租所取得之利益（每月500元），亦属无法律上原因致他人受所损害。从权益归属观点言之，出租之所得，应归于物之所有人。
c. 此时出现，侵权行为请求权与不当得利请求权的竞合，当事人仅能选择其一行之。
d. 最高法院1959年（民48年）台上字第1555号判决，以非属同一原因事实认为不法转租者不必依不当得利规定负返还责任，对于“基于同一原因市时之职街因果关系说”之适用，似有误会，其产生的问题有二：
（a）误认不当得利请求权之基本构成要件。
（b）使请求权竞合理论，趋于混论。

7. 出租他人之物的型态，可分为三类：
（1）自始无租赁关系而擅自出租他人之物。承租人应负之责任有二：
a. 侵权行为损害赔偿责任。
b. 依不当得利规定，返还其所受有之利益（租金）。
（2）租赁关系存续中，承租人或合法转租，或违法转租。
a. 合法转租：其受有之利益，因有法律上之原因，不构成不当得利。
b. 违法转租：对是否构成不当得利，未定定论，但本文认为否定说较为可行，因当事人间已有租赁契约存在，租赁物使用收益权能已归于承租人，出租人已无使用收益权能，承租人虽因转租而受利益，并未致出租人受损害。出租人得依债务不履行规定向承租人请求损害赔偿。
（3）租赁关系消灭后，承租人未交还租赁物，并擅自出租他人。承租人应就下列二者择一承担责任：
a. 侵权损害赔偿责任。
b. 不当得利返还义务。

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根据我国《合同法》第224条第2款的规定，发生自行转租时，出租人可能解除合同，也可能不解除合同。出租人不解除合同时，转租关系仍然存续，不致受到影响;而当出租人解除合同时，转租合同是否亦因此而同时终止呢?答案应当是肯定的。由于次承租人与出租人并无直接的租赁关系，次承租人自然无权要求出租人承担违约责任。

至于次承租人是否可向承租人提出请求，则应视次承租人是否为善意而定。次承租人知道或者应当知道承租人未取得出租人的同意而仍与之订立转租合同的，应无权要求承租人承担违约责任。只有在次承租人不知或不应当知道承租人未取得出租人的同意，即误信承租人的转租为同意转租的，承租人才应对次承租人负违约责任。并且，自次承租人一旦知道转租为非同意的转租时起，即应赋予承租人的转租合同解除权。

另一个问题是承租人与出租人之间的法律关系问题。承租人自行转租，本质上为违约行为，此时，采限制主义和区别主义立法模式的国家或地区均允许出租人解除租赁合同。若依严格主义解释，只要承租人有自行转租的行为存在，出租人即有权解除合同。如此，对出租人利益的保护的确十分有利。

再者，承租人自行转租，是否构成侵权行为，亦值得探讨。当出租人为租赁物的所有权人时，承租人的转租构成对出租人所有权的侵权行为。上述观点值得商榷。因为出租是物之所有权人(仅讨论所有人以自有物出租这种情形)通过合同将租赁物的占有、使用、收益权能移转给承租人，而其自己仅保留处分权能并收取租金以为其他权能移转之代价，当承租人自行转租时，尽管出租人与承租人之间的诚信程度受到动摇，租赁物的占有层次增加、受损可能性加大，但承租人应就租赁物的损害向出租人负赔偿责任。因此，出租人的所有权难说受到了侵害。因此，对于出租人的此种侵权损害赔偿请求权不宜支持。

另外，承租人自行转租时，其收取的租金是否为不当得利。出租人通过租赁合同收取租金而使承租人对租赁物为占有、使用、收益，承租人的自行转租，其租金的收取，是其使用、收益的变相形式而已，出租人的租金并不因此而受损害。可见，承租人取得的租金并非毫无法律依据，同时又不损害他人利益(尤其是次承租人的利益)，与不当得利的构成相去甚远。