中国房贷利率为什么这么高

提供者 Wind资讯 市场概况2022年9月20日 08:27

全球世界都在关注美联储加息对美股的影响，而美国房贷利率在三个月内悄然飙升至6%，达到2008年次贷危机以来最高水平。

房地美（Freddie Mac）最新的抵押贷款机构调查发现，本周30年期固定抵押贷款的平均利率从上周的5.89%和一年前的2.86%攀升至6.02%。上一次利率如此之高，是在2008年11月金融危机的关键时期，当时美国正深陷衰退。

抵押贷款利率的飙升是美联储通过提高消费者和企业的借贷成本、抑制对所有杠杆购买的需求，来遏制通胀的最显著效果之一。美联储希望控制通胀，房地产市场正在发生的事情，正是美联储想要的结果。

放贷利率上升，已经带来了房地产市场的巨大变化，潜在买家每月的抵押贷款支付成本增加了数百美元或更多，减缓了不久前炙手可热的房地产市场。更高的房价迫使一些潜在买家继续租房。自年初以来，平均按揭付款已从年初的1700美元左右上升至2306美元，增幅为38.5%。

其他买家正在其他地方省钱以支付抵押贷款。

抵押贷款成本上升，是最近阻碍住房市场承受能力的最大因素之一。尽管今年房价和租金迅速上涨，但不断上涨的抵押贷款成本使许多美国人倾向于租房。 今年利率的迅速逆转，给抵押贷款行业带来了艰难时期。

根据抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的预测，去年抵押贷款总量超过了4.4万亿美元，但预计2022年的抵押贷款额约只略高于去年的50%。尤其是再融资放缓，因为高利率侵蚀了大多数房主的利益。

抵押贷款银行家协会表示，再融资活动比一年前下降了80%以上。抵押贷款技术和数据提供商 Black Knight Inc的一项分析显示，只有452000名房主是再融资的好人选，再融资可以将利率降低至少0.75个百分点。这比2020年末超过1900万的峰值有所下降。

有迹象表明，经济将出现更严重的放缓。根据房地产经纪公司Redfin的数据，截至9月4日的四周内，房屋平均售价比最终标价低0.3%。在这之前的一年半里，房屋的售价普遍高于标价。该公司还表示，家庭旅游活动比年初下降了38%。

Redfin首席经济学家Daryl Fairweather 表示，这是自2008年房地产市场崩溃以来房地产市场最急剧的转折。 Daryl Fairweather 说：“自2007年、2008年以来，我们从未见过如此高的利率，因此这与我们已经习惯的房地产市场相比是一个巨大的变化。”

Daryl Fairweather 认为，“购房者没有每月40%的额外资金用于住房。许多购房者不得不退出，转而去租赁市场，或者选择不购买第二套住房或投资性房地产。”

Redfin 公司数据显示，旧金山和洛杉矶等大城市受到的影响最大。

Metropolitan Association of Relators 总裁David Favret表示，“当你谈论一套150万美元的房子时，即每月额外支付1000美元的抵押贷款。” 在新奥尔良，市场上有比过去两年更多的房屋。

另一方面，Redfin还表示，如果美国居民有资格获得抵押贷款，现在仍然是购买的好时机，因为当抵押贷款利率回落时，可以再融资。

Daryl Fairweather 说：“如果你找到了一栋满足你所有需求的房子，而且你打算在里面住上至少5年，那么现在仍然是买房子的好时机。”。 最后，当被问及美国是否会进入另一场房地产金融危机时，Daryl Fairweather 表示不太可能。

Daryl Fairweather说：“现在拥有住房的人通常财务状况良好。获得抵押贷款的标准真的很高。这不像房地产市场崩盘时，人们获得的抵押贷款没有任何业务” 。然而，他确实表示，如果美国真的进入另一场衰退，购房者需要考虑，如果他们意外失去工作，是否仍有能力买房。

美国财经媒体评论称，当经济进入衰退时，购房者是否还有能力偿贷，答案应该是显而易见的。这就是为什么美国即将看到一场房地产崩盘，它将与上一次房地产泡沫的破裂相媲美，破坏力甚至超过上一次的次贷危机。

来源：证券时报

作者：杜晓彤

从排队等银行放款，到排队办理提前还贷——面对不确定性越来越大的外部环境，越来越多的年轻人选择降低杠杆、轻装前行。

“现在想提前还房贷的人太多了。”来自成都的王宇（化名）向证券时报记者描述该地区提前还房贷的“盛况”，“今年7月左右，我向银行咨询怎样提前还贷，才知道提前还贷还得预约，要排队等一个月以上。”

东南地区某中国国有大行的一位个贷经理也有同感。“今年来咨询提前还按揭的人‘暴增’，其中大部分是年轻人。”他告诉证券时报记者，很多年轻人购房时由于工作年限尚短，又恰逢几年前楼市高点，因此办理的大都是成本较高的商业贷款或者混合贷款。

在光大银行金融市场部分析师周茂华看来，驱动年轻人提前还款的最直接因素是不断下行的房贷利率，提前还款有助于这些“贷在高点”的年轻人减少房贷利息支出。

以成都为例，该地区前几年的首套房按揭利率高点一度触达6.3%，现已降至4.3%。“加上这两年市场利率波动下行，导致市场上金融产品收益普遍缺乏吸引力。”周茂华表示，手头有余钱的人选择还贷而非投资理财，也是一种合乎理性的决定。

排队还房贷

“8月10日，我去柜台还完了房贷。我记得特别清楚，那天的天特别蓝，从银行走出来的时候，我脑子里只有一个想法：以后赚的每一分钱都是我自己的了。”时隔一个多月，小刘（化名）回想起此事，话音里仍有藏不住的欢喜。

2018年夏天，24岁的小刘成为“百里挑一”的幸运儿，在刚刚开启“摇号”时代的杭州抢到了一套房。这一年，中国各地推出了人才落户政策，楼市一时间熙熙攘攘，到处是“千人摇”、“万人摇”的火爆景象。也是这一年，恒大集团创始人许家印连续第二年登顶福布斯中国富豪榜。

直到今年年初，小刘都从未想过要提前还贷。他在杭州一家科技公司工作，薪资不低，每个月的公积金就能达到5000元（人民币，下同，1007.68新元），加上2020年冠病疫情以来中国国内货币政策一直较为宽松，他甚至还考虑过“咬咬牙再买一套”，“主要是前两年身边的人都在讨论买房，因为担心通货膨胀，除了房子也没有其他更好的投资选择了”。

小刘第一次萌生提前还贷的想法，是在接到公司通知暂停所有招聘计划后。“那时大厂裁员的消息满天飞，虽然我们公司还没有裁员，但就突然有了一种危机感。”小刘说。短短一年间，他就从潜在的贷款客户变成了提前还贷的客户。

今年5月，小刘打电话向家人提出了提前还贷的想法。“还完房贷，我们家几乎就是一朝回到解放前了。”但小刘的父母很快就决定支持他，“一方面是现在没什么其他的投资开支，另一方面他们也希望我不要压力太大”。

同样在这个月，已经还房贷一年半的周云（化名）第一次拨打了他的客户经理的电话。他在2020年10月办理了房贷，房子买在宁波。今年，周云和妻子准备步入婚姻的下一个阶段——生子，但经济环境的不确定性给他造成了一些顾虑，“感觉大环境不好，想先减减负，再要孩子”。

因为办理房贷时没有留下联系方式，周云只能先打电话到银行，查询到负责自己房贷业务的客户经理，双方这才加上微信。他还告诉证券时报记者，他的一位朋友也决定要提前还贷，“她也是开始备孕了，现在就等着年终奖发下来，可以一次性多还一些”。

就业压力、生活压力、理财收益不佳，在疫情扰动和宏观经济下行的映衬下越发凸显，降低需求、“勒紧裤腰带”成为越来越多年轻人应对外部环境不确定性风险的理性选择。

东南地区某国有大行的一位个贷经理告诉证券时报记者，今年以来，咨询提前还按揭的人“暴增”，其中大部分是年轻人。

有些城市，提前还贷不仅需要排队，还必须提前一个月预约。“我办理房贷的银行说，现在成都提前还款要预约排队一个月以上，也就是你得先提交还款申请，然后等上一个月才能去办理还款。”王宇告诉证券时报记者。

从宏观数据来看，南华期货研究所马燕团队指出，截至今年6月，个人住房贷款余额为38.86万亿元，较3月仅增加200亿元。考虑到地产销售面积同比仅下滑三四成，个人住房贷款余额几乎维持不变大概率是由提前还贷行为导致。

算好利息这本账

1995年出生的林子（化名）从去年年初就开始提前还贷了。和其他受访者不同，他把提前还贷当成强制自己储蓄的一种方式，“每攒够两万到五万元，就还一次，去年陆陆续续分六次还了23万元”。

“上未老，下无小”，还有两个姐姐可以帮衬的林子，在考虑提前还贷时，只需要遵从最简单的利率对比。“我从一开始就决定要提前还贷，在办理房贷的时候就问过银行如何办理手续。”林子告诉证券时报记者，“我的贷款利率是5.635%，理财的收益只有4%多一些，当时就觉得这个贷款利率太高了。”

在王宇看来，提前还贷现象在成都表现得尤为明显，主要是因为该地区的贷款利率最高点曾达到6.3%，现已降到4.3%，“这样的利率落差让大家都开始考虑提前还贷了”。

“以前经常听说，对个人来讲，房贷是一生中仅有的、能获得低成本资金的机会。凡是利用好这种机会的人，都能抓住资产增值的红利。所以，理性的选择是最大化利用银行杠杆来赚钱。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

他举例，最典型的就是深圳居民，若他们手上钱多，过去的做法不是高首付、低月供，而是低首付、买两套。“但今年上半年，新增贷款减少的城市中，就有深圳。”

“新增贷款减少”意味着提前还的、到期的贷款，比新放出去的贷款要多。根据央行数据，今年上半年，中国住户贷款余额同比少增2.4万亿元，其中主要是住房贷款少增1.94万亿元。

周茂华认为，发生这样的转变，与房贷利率不断下行有关。今年4月，央行金融市场司司长邹澜曾表示，全中国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20~60个基点不等。

随后在8月，五年期LPR（贷款市场报价利率）再次下调15个基点，带动北上广深四大一线城市的首套房贷利率集体进入“4时代”。“提前还款有助于减少房贷利息支出，同时市场利率波动下行也导致市场上金融产品收益普遍缺乏吸引力。”周茂华说。

“如果搞不到高于房贷利率的理财，还掉房贷就相当于理财了。”李宇嘉也表示，“有机构算过，深圳、上海的房子，持有成本在8%左右，所以提前还掉房贷，不奇怪。”

节省利息，的确是年轻人选择提前还贷的最直接需求，但在实际操作中，受访的几位年轻人并没有把最大化节省利息摆在首位，而是基于“减少月供”的考虑，以减轻眼前的生活压力。

目前，银行接受两种提前还贷方式：一种是月供不变，缩减还款期限；另一种是还款期限不变，减少月供。前者节省的利息明显多于后者。以贷款期限30年、年利率5.6%的100万元房贷计算，如果在还款一年后提前偿还50万元本金，选择缩减还款期限的话，可节省88万元利息，但选择减少月供，只能节省52万元利息。

今年7月，周云夫妻俩和家人一起筹措了40万元的资金，提前还上了一部分房贷本金，他们选择的就是“减少月供”的方式。“现在我们每个月按揭少了两千多，可以喘一口气了。”周云笑着说。

和很多年轻人一样，周云是为结婚而买的房，父母出了首付，他和妻子一起还按揭。因为周云和妻子的工作年限都不长，公积金贷款额度很低，只能选择办理纯商业贷款。

彼时，宁波地区的首套房贷款利率是5.3%，算下来，他和妻子每个月要还五六千的按揭，相当于周云工资收入的一半，加上二人买的是期房，目前还需要租房，等于负担着双份住房成本，压力较大。“其实我身边房贷压力不大的朋友，比如公积金能覆盖大部分贷款，他们不会想着提前还。”周云说。

林子也向证券时报记者表示，这次提前还完部分房贷后，每个月的按揭只剩下1800元左右。“压力不大，不会再继续提前还剩下的房贷了。”

银行放贷难

小刘发现，身边提前还贷的朋友越来越多了，他刚买房时大家是“能贷多少贷多少”，现在则是“宁愿借钱还贷，也不想继续背贷”。

提前还贷的客户增多，已经引起了银行重视。今年8月1日，交通银行曾于官网发布了一条“个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准”的公告，但随后该公告被撤回。

从能贷多少就贷多少，到能还多少就还多少，这种现象也折射出当前银行放贷难的困境。证券时报记者梳理16家上市大中型银行的相关数据发现，今年6月末，兴业银行、浦发银行、民生银行、渤海银行等4家股份行的个人住房贷款余额较上年末呈现负增长，而六大中国国有行新增按揭贷款也仅为去年同期的1三分之一左右，创下新低。

“当下资产荒，房贷可以说是银行最优质的资产。”李宇嘉说，没想到银行按揭贷放款从“控额度”到“保额度”，前后转变仅在短短不到一年的时间内发生。

理论上，客户提前还贷对银行而言有利也有弊。周茂华认为，利在提前还贷能够释放银行放贷空间，优化信贷结构，但房贷违约低、收益较高、现金流稳定，提前还贷导致银行的这部分优质资产减少了。“尤其在宏观经济波动、经营压力大的环境下，银行放贷压力不小。”

另一方面，在债市拥挤、资产配置收益率已经较弱、货币环境较宽松的背景下，银行存在较强的信贷供给意愿。一位银行高管就在半年报业绩发布会上表示，年内银行的贷款竞争一度比存款竞争更惨烈，大家普遍降低贷款的定价去进行信贷投放。

这也给一些原本房贷利率较高的业主提供了套利空间。“去年开始，我就频繁接到银行推销贷款的电话，贷款利率从4.25%降到3.85%，现在甚至都不需要抵押房子就能获批最低利率。”王宇告诉证券时报记者，她正在考虑贷一笔经营贷来置换房贷，“利率整整差出了2个百分点。”

有着跟王宇一样想法的许昌（化名），他已顺利完成了两种贷款的置换。许昌在泉州经营一家小店，这座小城虽然也在今年3月受到了疫情侵袭，但几周内就得到了控制，对经济影响不大，所以他对疫情潜在风险的感受不深。

几个月前，许昌发现好几家银行都在低价竞争个人经营贷，“抵押贷的月息可以低到三厘（约年化3.6%），可以贷三年，而且是先息后本。”很快，许昌就找中介搭线，贷到一笔100万元的过桥资金，把房子解押后套出了一笔个人经营贷进行置换。

不过，这种方式存在一定风险。“房屋按揭贷款期限可长达30年，有利于平滑个人全生命周期的债务与资产匹配问题，而经营贷、消费贷一般期限较短。”一位银行研究员表示，特别是部分年轻人在未来经济下行的过程当中，因收入不确定性容易出现经营贷到期无法按时偿还，导致逾期不良，影响个人征信。

前述大行个贷经理也告诉证券时报记者，消费贷、经营贷明确规定不能用于归还房贷，银行要是监控到这类资金流向了楼市，就会要求贷款人还款，“一般五至10个工作日内就必须把钱还上，这么短的时间贷款人来不及做资金置换，就很容易出问题”。