最高限額抵押權意思

中国人大网 www.npc.gov.cn　　　日期： 2002-04-18　　　浏览字号：小　中　大

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普通抵押權 v.s. 最高限額抵押權
普通抵押權
最高限額抵押權
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結語：本文簡介了抵押權的類型，以及抵押權和最高限額抵押權之間的差異，希望能幫助大家更理解抵押權這個民法上的重要概念！
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        最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以一定期间内连续发生的债权作担保。最高额抵押具有以下特点：
        1．最高额抵押所担保的债权额是确定的，但实际发生的债权额是不确定的。设定最高额抵押时，债权尚未发生，为保证将来债权的实现，抵押权人与抵押人协议商定担保的最高债权额度，抵押人以其抵押财产在此额度内对债权作担保。比如，张某以一处房产为抵押物，与债权人李某签订了一份担保将来可能发生的100万元债权的最高额抵押合同。
        2．最高额抵押是对一定期间内连续发生的债权作担保。所谓一定期间，是指发生债权的期间，比如，从2001年1月1日至2001年12月31日发生的债权，抵押人对这个期间发生的债权作担保。所谓连续发生的债权，是指实际发生的债权次数是不确定的，并且是接连发生的，比如，张某在1月份向李某借款20万元，3月份又借了30万元，5月份又借了40万元，6月份还了60万元，8月份又借了40万元，以此类推，张某在这一年之内借了还，还了借，只要借款余额不超过100万元，张某抵押的房产对这一年之内发生的不超过100万元的借款的偿还作担保。可见，最高额抵押以一次订立的抵押合同，进行一次抵押物登记就可以对一个时期内多次发生的债权作担保，既省时、省力、省钱，又可以加速资金流通，有利于促进经济发展。
        3．最高额抵押只适用于贷款合同以及债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。规定某项商品在一定期间内连续发生的交易可以适用最高额抵押方式，主要是为了简化手续，方便当事人，有利于生产经营。
        4．最高额抵押的主合同债权不得转让。最高额抵押所有担保的债权在合同约定的期间内经常发生变更，处于不稳定状态，如果允许主合同债权转让，必然会发生最高额抵押权是否随之转让的问题，以及对以后再发生的债权如何担保等问题。在我国市场机制尚未完善的情况下，为保障信贷和交易安全，暂规定最高额抵押的主合同债权不得转让。

普通抵押權所擔保範圍為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用，無最高額限制；而最高限額抵押權所擔保範圍為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用，但須受最高限額之限制，超過部份之債權，僅一般效力，無優先效力。

(四)實行抵押權時應否提出證明文件

普通抵押權需有債權擔保之不動產，始能成立，因此抵押權人申請拍賣時，抵押權所擔保之債權已登記且已屆清償期而未受清償，法院即可准許拍賣；而最高限額抵押權是不特定債權，因此抵押權人申請拍賣時，應提出債權證明文件。

房貸抵押是什麼？
目前銀行的定型化抵押貸款中，消費者仍屬於弱勢團體，在簽訂貸款契約時，先釐清各種權利義務，
是辦理抵押貸款的訣竅所在。在一般貸款的程序上，當借款人與銀行談好的貸款級數、利率及還款方式後，
借款人必須與銀行簽訂借貸契約，並提出借款人自己或他人的不動產給銀行，做為借款的擔保，以設定最高限額抵押權。
而借貸契約與房屋抵押兩者都是一般銀行辦理房屋放款時的必要程序，不僅是擔保銀行本身的債權，
也規定借款人的還款義務，因此最好能確實瞭解，以免日後誤觸規定而無法向銀行爭取權利。

目前銀行所提供的借款契約，因內容涵蓋了房屋借款、保證債務及信用貸款，
甚至信用卡、汽車貸款等日後有可能與銀行往來各種債務，這些債務大都會要求借款人，
以房屋貸款所提供的不動產作為擔保，此時借款人以不動產抵押給銀行的抵押權，
已經不屬於民法中所規定的『一般抵押權』，而是『最高限額抵押權』。

抵押權分類
抵押權分兩種，分別是［一般抵押權］(或記載為普通抵押權或是抵押權皆是)與［最高限額抵押權］，
那麼這兩者有甚麼不同呢？
『一般抵押權』
只要抵押借款已清償，即使抵押權尚未塗銷也失去效力。

『最高限額抵押權』
乃是在設定抵押時，雙方僅先預定一最高數額，但實際的抵押數額則尚未確定，
以擔保未來可能繼續發生的債權，一直得等到最後結算或貸款年限期滿時才能確立最後的抵押數額。

因此，如果依照目前銀行所採取的的這種方式，即使當借款人已繳清房屋貸款，
並不表示銀行將會馬上發給債務清償證明，而需等到銀行查清借款人並無積欠信用卡、汽車貸款等上述其餘債款時，
抵押權才算完全清償。此外，因最高限額抵押權所擔保債務範圍較廣，
所以除非銀行認定借款人已無任何債務，銀行仍有權可不發給債務清償證明書。

所以在申請購屋貸款時，應注意下列幾點：
一、借貸契約內的債務範圍對擔保的債務範圍應確實瞭解，必要時可請銀行影印一份留存，作為日後對照的依據。
此外，曾有消費者因在同一銀行的其他分行當朋友的保證人，銀行為規避風險便拒絕提供貸款。
因此，如果有同一銀行的其他分行當親朋好友的保證人，尤其應注意其保證人，與房屋抵押有無連帶關係。

二、借款契約的借款期間除了需要瞭解借款期限的權利外，應特別注意是否有未到期前提前清償的違約條款。
例如原約定的抵押期限為二十年，借款人在第十年時即提前清償完畢。

三、抵押擔保設定的期間及塗銷條件一般抵押權擔保債權的範圍，多是在借貸契約內規定，
而抵押期間則於抵押權設定契約書內規定。通常目前銀行採取的設定期間為三十年，
也就是說在這段期間內於銀行內所有債權皆以抵押之不動產作為擔保。

『一般抵押權』與『最高限額抵押權』比較表

最高限額抵押權一般抵押權

擔保將來發生之債權
債權人於存續期間可繼續使用（即隨借隨還），而不需塗銷後重予設限定登記
在存續期間內，債務人對其抵押權所負在最高限額內之一切債務（如信用抵貸、保證），均可為抵押權擔保效力所及
超過最高限額範圍外之利息及違約金無優先受償效力

擔保已發生債權
不能繼續借用。債權受償後，抵押權雖未塗銷，亦失效力
除原擔保之債權外，債權人對抵押權人負有其他債務時，對於抵押債務，均不予擔保
抵押權擔保債權及利息與違約金

消息來源：
https://www.taiching.com.tw/loan/knowledge/knowledge_12

抵押權屬於民法上擔保物權的一種，當債務人向債權人借款時，為了確保債務人會在期限內還款，可以由債務人將自己的財產設定抵押權給債權人（抵押權人），若債務人逾期未還清借款，抵押權人（債權人）就能夠將這筆財產拿去變現。

抵押權的設定對象可以是動產或不動產，關於動產抵押的規定可見於動產擔保交易法§ 15 - 24 ，至於不動產抵押權，則規定在《民法》中，其中又可分為普通抵押權和最高限額抵押權兩種型態。

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普通抵押權 v.s. 最高限額抵押權

普通抵押權

民法§ 860 ：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」

普通抵押權是指由債務人提供不動產作為擔保，以設定抵押權的方式向債權人借款，若債務人未依約定清償借款，則債權人可以出賣抵押物、或是向法院聲請拍賣。

普通抵押權的擔保債權金額是固定的，例如當初設定抵押權時，約定擔保債權金額為 100 萬元，那麼就表示債務人向債權人借貸的金額為 100 萬元，若債務人依約清償債務，則債權人就可以變賣或拍賣抵押物，再就拍賣抵押物所得的金錢受 100 萬元的清償。