105年2月17 日
公寓大廈漏水問題如何解決
問題
露台漏水
露台通常是屬於約定專用部分，如果未做好防水工程，造成下雨時滲水至樓下，依公寓大廈管理條例第10條第1項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」；準此，露台滲漏之修繕責任，應由該露台之所有人或使用人（包括租屋之房客）負責修繕。
如果是露台上搭蓋的違建漏水，造成建築物本體構造損壞，依公寓大廈管理條例第 5條規定「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」。依同條例第36條第2款規定，得由管委會要求該住戶修繕或負擔修繕費用；此外，由於露台上的違章建築物，因非依建築物建造設計之原意及一般社會經驗之使用方式而使用，若因滲漏水情事造成建築物構造損壞，即屬「違反區分所有權人共同利益之行為」；雖然對既存舊違建，依法律不溯及既往原則，不能對之處罰，但行政機關仍得針對滲漏水的部份（非針對違建行為部分），依據同條例第49條第1項第1款規定，對使用人科處行政罰鍰。
浴廁管線破裂發生滲漏
如果建物所有人未注意維護其浴廁管線，造成房屋浴室牆壁埋設內水管漏水，因該浴室牆壁為房屋所有人專有部分，自應由該房屋所有人負管理、維護之責；若因其疏於維護，造成樓下房屋裝潢毀損，應依侵權行為法律關係負回復原狀及損害賠償責任。如果樓上住戶不主動修繕其浴廁漏水管線，則應容忍其樓下住戶進入其建物，對其內造成漏水之浴室等為修復行為，其修復費用則由樓上住戶負擔。若因樓上漏水問題造成樓下住戶之極大困擾，並為此勞心傷神，也可對樓上住戶依法請求精神慰撫金。
如果漏水處是在「浴室排水管路支管（可能因管路年久脫膠）與排水主幹管接頭鬆脫」處，如果該排水管支管與排水主幹管接頭處是在大樓排水主幹管所屬之管道間，因主幹管之管道間乃同大樓各住戶支管匯流至主幹管之空間，屬於大樓區分所有權人之共同部分，如果不是屬於排水管路支管本身之破裂，而是上開接頭處鬆脫造成漏水，漏水位置又是在主幹管之管道間，即應由該大樓之管理負責人或管理委員會負責修繕。如果漏水處是在「排水管路支管」，則因該「排水管路支管」屬於該支管使用住戶之約定專用部分，即應由使用該支管之建物所有人或使用用人負責修繕。
共同壁及樓地板間管線破裂造成漏水
依公寓大廈管理條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」。故如果管線破裂係因自然老化或地震等不可歸責於任何一方之情形所造成，修繕責任及費用應按管線位置，由樓上、樓下或共同壁兩邊區分所有權人共同負擔。又如果管線破損是因可歸責於個別區分所有權人之事由所造成，例如：樓上區分所有權人進行裝修工程時，因施工不慎損及管線造成漏水，那麼樓上區分所有權人就要單獨負擔這筆修繕費用。
但如果是修繕工人施作不當造成他人的損失，例如，鋪地磚工人施作不當，造成樓下漏水，則究應由樓上建物所有人或負責施工之承攬人負責賠償樓下住戶損失？「按土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限」，民法第191條第1項定有明文。因此，原則上應由樓上房屋所有人負責賠償；但依民法第189條規定，「承攬人因執行承攬事項，不法侵害他人之權利者，定作人不負損害賠償責任；但定作人於定作或指示有過失者，不在此限。」乃因承攬人執行承攬事項，有其獨立自主地位，定作人對於承攬人並無監督其完成工作之權限，如承攬人執行承攬事項，致侵害他人權利，原則上定作人不負賠償責任。工作物即使為土地之建築物或其他工作物而其所有權屬於定作人，如係因承攬人執行承攬事項而不法侵害他人權利者，亦應優先適用民法第189條規定，不適用民法第191條之規定。由於房屋地磚施工之工法及如何用水，均涉及水泥師傅之專業領域，一般定作人實無從知悉，遑論指示承攬人如何施作，是依前開規定，樓下漏水損失應由施作之承攬人負賠償責任（臺灣高等法院95年上易字第231號判決）。
屋頂、走廊等共用部分漏水
屋頂、走廊屬於全體區分所有權人共用部分，依公寓大廈管理條例第36條第2款規定，管委會之職務包含對共有及共用部分之維護、修繕，因此屋頂、走廊漏水，應由管委會負責修繕。至於修繕費用，依同條例第10條第2項後段規定，除可歸責於某區分所有權人或某住戶之事由所致，或區分所有權人會議或規約另有規定者外，修繕費用應由公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。（本文已收錄於聲威網站）
公寓大廈管理條例
第 6 條 住戶應遵守下列事項：
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
第 5 條 區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。
第 49 條 有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：
區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者。
