租 屋 補助 對 房東 的 影響

房東報稅 應該要怎麼計算？如果房客想要申請租金補貼/租屋補助，那到底該怎麼跟房東談如果房客想要申請租金補貼/租屋補助，那到底該怎麼跟房東談？ 每次跟房東說要申請補貼或報稅，就會被調漲 10％ 的房租，甚至直接被房東拒於門外，有沒有什麼方式可以說服房東呢？

編按：  2022 年租屋補助擴大補貼，還延長申請時間到 10/31 了，第一波申請通過者已經在 10/3（一）陸續收到補貼了！
房客除了可以用減稅優惠的方式來說服房東同意你申請補貼，還可以讓房東知道現在《住宅法》已經規定政府不能利用租補資料作為查稅依據了！如果在申請租金補貼之後，被房東惡意漲價或是刁難的話，房客也有自己的救濟方式喔！房東 房客 都一起來了解吧！

許多人問我：「愛莉，最近『 租金補貼 』很熱門，如果 房客 要申請『租金補貼』，身為 房東 的我們是不是最好要 報稅 比較好？」

「是的！」我回答。

接下來的問題，通常不外乎是：「那要怎麼報？如果在出租之前，租金想要調整，要調多少比較好？」

在回答這個問題之前，我們先來認識一下，「租金」要怎麼 報稅 ？

房東報稅計算方式

1.不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的 43% 列為「必要費用」

因為政府考量大家出租房子，會有折舊、維修等，一律以當年度房屋租金收入的 43% 列為「必要費用」（但土地出租的收入，只能扣除當年度已繳的地價稅，不得扣除 43% 的必要費用）扣掉 43% 之後的金額，就當成「租賃所得」，在次年五月合併到個人綜合所得稅一起申報喔！看個人的邊際稅率是 5% 、 12% 、 20% 、 30% 、 40% 、 45% （延伸閱讀：財政部 稅率級距表），即為應繳的稅額。

舉例來說

如果你每月租金 3 萬元，如不列舉任何證明文件，可以用 3 萬 x 12 個月 * ( 1 – 43% ) = 20.52 萬 作為「租賃所得」，在次年五月合併到個人綜合所得稅一起申報。

如果你個人所得邊際稅率是 12 % ，就是要繳 20.52萬 * 12% = 2.4624 萬元。

2. 列舉實際發生的費用

如果實際發生的費用高於當年度房屋租金收入的 43 % ，就可以用列舉的喔！包含：房屋折舊、修膳費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險、和該房子的貸款利息，通通可以列舉而從租金中扣除（而且這時候貸款利息沒有 30 萬的上限喔！

例如：
某出租房屋的租金所得為 36萬，房貸利息繳了 18萬，修膳費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險等共花了 2萬，因為 18萬 + 2萬 = 20萬，比租金收入的 43 % （ 36 萬 x 43 % = 15.48 萬）還高，所以可以用列舉的費用 20 萬來計算。

租賃的課稅所得 = 36萬 – 20萬 = 16萬，再將其併入個人綜合所得稅中，如果稅率是 20% ，則應繳稅額 ＝ 16 萬 x 20 % = 3.2 萬元。

為什麼房客想申請補助，租金就要多10%？

為了方便，許多房東在出租前，會乾脆將租金調整 10% ，不管用上面哪一種方式計算，房租收入大約有一半左右會併入個人綜合所得，如果他的所得稅率是 20 % ，就相當於租金的 10 % 大約是稅金。這也是為什麼大部分房東如確定房客需要報稅，租金可能會加 10 % ，某方面來說也算某種約定成俗吧！

房東其實有減稅優惠！更不用擔心被追稅！

不過，政府為了提高房東同意房客申請租金補貼的意願，只要房客有申請租金補貼， 房東就可以申請成為「公益出租人」，有減稅優惠（「房屋稅」適用自用住宅稅率 1.2 % 稅賦優惠、「綜合所得稅」每屋每月租金收入最高 1 萬元免稅、「地價稅」得適用自用住宅用地稅率千分之 2 ）。

如果你是房東， 房客先申請「租金補貼」 ok 後，房東就可以申請成為「公益出租人」 次年報稅時，如線上報稅， 線上系統可以勾選：住宅法＞公益出租人。如現場臨櫃報稅， 可告訴承辦，有公益出租人，他會協助核算喔！

💡房東申請成為公益出租人的申請方式與表格：請點這裡

除此之外，目前我國《住宅法》於第 23 條規定「住宅所有權人依第二項規定所簽訂之租賃契約資料，除作為同項租稅減免使用外，不得作為查核該住宅所有權人租賃所得之依據」。也就是說，修法後已明確規定不得將租補資料列入查稅的依據，所以房東們除了成為公益出租人取得減稅優惠，還不用擔心遭政府追稅喔！！！

不用擔心違建強拆！

2022 年租屋補助專案，為了體恤社會弱勢及年輕人的財務負擔能力，所以把補貼適用範圍擴大到違建、小套房上，只要填寫好相關地址資料，相關單位就會去勾稽查核。不過，房東們是否會擔心給房客申請租屋補助之後，如果被查出是違建就會被強拆？相關單位表示，原則上公益出租人的資料，是不會跟建管單位做連結的，再加上各縣市針對違建的處理方式大不相同，不一定被認定為違建就會通通被強拆，所以房東們大可不必過度擔心！

💡哪些建築型態算是違建？哪些違建會被強拆？＞＞＞ 請點這裡！

房客也有救濟方式！

如果房東願意讓你申請租屋補貼，那當然是再好不過的事！不過如果房東依然禁止房客不得申請租金補貼的話，房客是可以依據《消費者保護法》的規定主張這個要求無效（但要特別注意，如果還沒簽約的話，房東是有權利拒絕承租予你喔！）

如果你是在簽訂租約後自行申請租金補貼（2022 年申請租金補貼不需房東同意），被房東惡意「調漲租金」或是要求你「負擔額外增加的稅賦」的話，房客可以檢附相關事證向縣市政府相關單位提出「檢舉及申訴」，如果房東屆期不改正，便會被處 3 萬至 30 萬元的罰鍰；持續拒不改正的話，則會被加重懲處 5 萬至 50 萬元的罰鍰，而且是按次處罰（違規一次就處罰一次）！

《House123 》授權轉載

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