繼承土地過戶流程

房屋土地(不動產)繼承申辦流程5步驟

1.申請除戶證明書及印鑑證明

2.查調被繼承人財產、所得及贈與資料

3.申報遺產稅

4.查欠地價稅、房屋稅

5.辦理產權移轉登記

 如何查詢過世親人遺產(存款、股票、保單、基金等)與各類所得資料，申請資格與流程總整理! (2020/7/1一站式查詢上路)

Step1 戶政事務所-申請除戶謄本及繼承人戶籍謄本及印鑑證明

 應備證件 

▪　死亡證明書

▪　被繼承人戶口名簿

▪　被繼承人及其配偶身分證（須配合換證之配偶身分證相片1張）

▪　申請人身分證及印鑑章

▪　初次請領印鑑證明者，應由本人親自申請；不是初次申請者，可委託代辦並檢附代理人身分證正本、印章暨委託人身分證正本、印章暨委託人身分證正本、印鑑章及委託書

▪　委託代辦者另檢附代理人身分證正本、 印章及委託書

※貼心提醒：

▪　請向被繼承人戶籍所在地戶政事務所申請除戶證明。

▪　欲辦理遺產協議分割繼承者須加附全體繼承人之印鑑證明

▪　印鑑證明須在立約日前一年以後核發者始為有效

Step2 國稅局/地方稅稽徵機關-查調被繼承人財產、所得及贈與資料

繼承人可至被繼承人死亡時戶籍所在地之國稅局申請財產總歸戶以查明名下財產之狀態。或者可持被繼承人之除戶謄本（可看出繼承人與被繼承人之關係），至任一地政事務所申請被繼承人之不動產總歸戶查詢，以釐清繼承標的之狀態。確認不動產之繼承標的後，申請土地、建物登記謄本以確認土地、建物正確標示，並據以填載相關資料。

第四步：國稅局(申報遺產稅)

待確認繼承人與遺產(於有繼承人欲辦理拋棄繼承者並取得法院准予備查函)後，得向被繼承人戶籍所在地國稅局申報遺產稅。

應備文件：
1.遺產稅申報書
2.被繼承人死亡證明資料 (如：死亡診斷證明書、載有死亡日期之戶籍謄本或戶口名簿影本)
3.繼承系統表及各繼承人現戶戶籍資料（如：身分證、戶籍謄本、戶口名簿、護照或在臺居留證影本等)
4.如有拋棄繼承者，應檢附法院准予核備之證明文件
5.委託他人申報者，應出具委任書及代理人身分證明文件
6.遺產證明相關文件

※提醒事項：
1.凡經常居住中華民國境內之中華民國國民死亡時遺有財產者，應就其在中華民國境內境外全部遺產，課徵遺產稅。所稱全部遺產，包含土地、地上物、房屋、動產及其他有財產價值的權利（如存款、債權、股票、現金、黃金、珠寶、其他財產或權利等），以及死亡前2年內贈與的財產。
2.繼承人應自被繼承人死亡之次日起6個月內，向被繼承人戶籍所在地國稅局申報遺產稅；如有正當理由不能如期申報，亦可在前述期間內，申請延長3個月。
3.依民法第1138條、第1144條，繼承人不分性別均有繼承遺產之權；依同法第1030條之1，生存配偶於法定財產制關係消滅後，得主張行使剩餘財產差額分配請求權。
4.遺產稅證明書之種類:
(1)遺產稅繳稅案件→繳稅完畢→核發「遺產稅繳清證明書」
(2)遺產稅免稅案件→核發「遺產稅免稅證明書」
(3)不計入遺產總額部分→核發「不計入遺產總額證明書」
(4)提出納稅保證案件→核發「同意移轉證明書」
5.依遺產及贈與稅法第8條規定，遺產稅未繳清前，不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。
6.被繼承人於年度中死亡，如與配偶或其他親屬合併申報綜合所得稅時，其扣除應納未納綜合所得稅額之計算，應按當年度申報被繼承人所得佔申報綜合所得總額比例，核算被繼承人實際應分攤之稅額，再減已扣繳稅款後之淨額，准自遺產總額中扣除。

親人去世了，該如何辦理繼承遺產是個頭痛的問題。遺產繼承流程這麼複雜，要跑這麼多機關，應備文件缺了一個又要改天再來。本文整理完整遺產辦理流程、應備文件和注意事項，讓你一次就搞定！如有任何問題歡迎用文末的LINE按鈕聯絡我們！

目錄 隱藏

遺產繼承流程總覽（繼承登記流程）

第1步：戶政事務所（辦理死亡登記、申請除戶戶籍謄本）

第2步：國稅局（查調死者財產、所得及兩年內贈與及金融遺產）

第3步：地方法院（拋棄繼承、限定繼承）

第4步：國稅局（申報遺產稅、繳納遺產稅）

第5步：地方稅稽徵機關（地價稅、房屋稅查欠）

第6步：戶政事務所（申請印鑑證明，如無需要可免此步驟）

第7步：地政事務所（辦理產權移轉登記）

遺產繼承流程：結語

常見問題Q&A

遺產繼承流程總覽（繼承登記流程）

辦理遺產繼承主要有以下7個流程，需分別至不同機關辦理（各流程細節詳後述）：

1. 戶政事務所：辦理死亡登記、申請除戶戶籍謄本（即除戶證明）
2. 國稅局：查調死者財產、所得及兩年內贈及金融遺產等資料
3. 地方法院：聲請拋棄繼承、陳報遺產清冊（非必要流程）
4. 國稅局：申報遺產稅、繳納遺產稅
5. 地方稅捐稽徵機關：查詢有無欠繳房屋稅、地價稅
6. 戶政事務所：申請繼承人印鑑證明（非必要流程）
7. 地政事務所：辦理不動產遺產繼承登記

第1步：戶政事務所（辦理死亡登記、申請除戶戶籍謄本）

首先，到戶政事務所辦理死亡登記，辦妥死亡登記後，可同時申請除戶戶籍謄本、繼承人戶籍謄本、繼承人印鑑證明。這些文件可以多申請幾份（建議3份以上），之後會用到。

只有房屋土地遺產欲辦理分割繼承登記才需要申請印鑑證明，如果是一般繼承登記（即按照應繼分來繼承）或公同共有繼承登記，可以不用申請印鑑證明（差別詳第7步）。

應備文件

• 死亡證明書正本
• 戶口名簿正本
• 死者身分證正本（如遺失則免附）
• 配偶身分證正本（須換證之配偶身分證相片1張）
• 申請人身分證正本、印章

提醒事項

1. 死亡登記除可到死者戶籍地戶政所辦理外，自民國104年（2015年）7月1日起得向全國任一戶政所申請登記。
2. 除戶戶籍謄本、繼承人戶籍謄本的記事欄勿省略。
3. 印鑑證明的申請目的（用途）可以寫：「繼承」或「分割繼承」或「不動產登記」或「不限定用途」。

第2步：國稅局（查調死者財產、所得及兩年內贈與及金融遺產）

此步驟在確定死者的財產狀況，作為申報遺產稅的依據。

請注意，申請到的財產清單僅是國稅局所掌握的財產，並非最完整的內容。該財產清單內容可能因為時間差尚未更新而與實際情況有所出入，務必要再次確認。

此步可一併申請調查「金融遺產」資料。透過國稅局發函查詢死者存款、保管箱、投資理財帳戶、上市櫃及興櫃股票、短期票券、期貨部位、壽險保單、基金及信用報告、金融機構貸款及信用卡債務等，一次申請即全部清查（免費）。申請時地址務必確認寫對，否則怕無法收到回函。

約1個月左右後會收到各金融機構的回函（如果金融機構查無財產，則不會寄通知），此時取得的應是最新資料，可能跟國稅局的遺產清單有出入，要比對確認。

應備文件

• 申請人身分證
• 除戶戶籍謄本
• 申請人與死者關係證明文件1份。（建議提供申請人的戶籍謄本，另外如戶口名簿、戶籍謄本、身分證影本等均可）
• 如委託他人辦理，檢附委任書及代理人身分證正本

提醒事項

1. 如因故無法取得全部繼承人的戶籍謄本，可在第二步後，攜帶死者的財產清單作為利害關係證明文件，前往戶政事務所自行申請其他繼承人之戶籍謄本。
2. 戶長與戶內人口為當然之利害關係人，得申請全戶戶籍謄本。
3. 如繼承人住同一戶，用現戶戶籍謄本（全戶戶籍謄本）一張即可。

第3步：地方法院（拋棄繼承、限定繼承）

雖然許多民眾來諮詢時常表明去世的親人名下沒有財產，或是負債大於資產，但我還是建議去國稅局查查看死者財產情況（即第2步），說不定會有意外的收穫。

如不需要「拋棄繼承」或「陳報遺產清冊」（即俗稱限定繼承），不用做此步驟。然而律師建議，即使沒有債務問題（事實上，債務是看不到的），仍建議辦理限定繼承作為防範保險。

提醒事項

1. 推薦閱讀：＊不要再誤會不用辦限定繼承！／＊「拋棄繼承」和「遺產分割協議不拿遺產」的差別？
2. 死者如負債大於資產的情況下，建議直接辦理拋棄繼承。
3. 死者如在外欠債情況不明，或親人間有財產糾紛，建議辦理陳報遺產清冊，有好無壞。
4. 辦理「拋棄繼承」或「陳報遺產清冊」（俗稱限定繼承），應從知悉得繼承之時起3個月內，以書面向地方法院（死者戶籍地）辦理。

推薦延伸閱讀：
👉已全面限定繼承，為何還要辦陳報遺產清冊？5重點保障自己權益！
👉都是沒繼承遺產，你是「拋棄繼承」還是「自願不拿遺產」？原來遺產分割協議可以被撤銷，一堂數百萬元的課！

第4步：國稅局（申報遺產稅、繳納遺產稅）

此步驟在告知國稅局死者確切有多少遺產，國稅局會依據申報內容核課應納之遺產稅。

如遺產不多，可能不用繳納遺產稅，國稅局會直接核發遺產稅免稅證明書。

應備文件

• 遺產稅申報書
• 死者除戶戶籍謄本（可影本）
• 繼承系統表
• 全體繼承人戶籍謄本（或身分證、戶口名簿、護照或在臺居留證影本等)
• 委託他人申報者，出具委任書及代理人身分證明文件
• 繼承人如有拋棄繼承，應檢附法院准予核備之證明文件7.遺產之相關證明文件

提醒事項

1. 節稅技巧：尚存活的配偶可行使「剩餘財產差額分配請求權」（民法第1030條之1），運用得宜可節省相當之遺產稅。
2. 繼承人應自死者死亡之次日起6個月內，向死者戶籍所在地國稅局申報遺產稅；如有正當理由不能如期申報，亦可在前述期間內，申請延長3個月。
3. 遺產稅繳稅案件→繳稅完畢→核發「遺產稅繳清證明書」。
   遺產稅免稅案件→核發「遺產稅免稅證明書」。
   不計入遺產總額部分→核發「不計入遺產總額證明書」。
   提出納稅保證案件→核發「同意移轉證明書」。
4. 建議可以申請上面證明書的副本若干份，日後辦理各種繼承事務可能會用到。
5. 常中的地雷是忘了申報贈送給配偶的財產（通常留有轉帳記錄，因此國稅局有機會查到），記得要自行填寫申報。並請參考：死者死亡前2年內贈與財產給配偶、民法第1138條規定之各順序繼承人及其配偶之財產，不論是否需課徵贈與稅，均應依遺產及贈與稅法第15條規定併入遺產總額。

第5步：地方稅稽徵機關（地價稅、房屋稅查欠）

本步驟是政府要確認你沒有欠繳地價稅、房屋稅。如有欠稅，繳清了才准讓你繼承。

請持「遺產稅繳清證明書」（或「免稅證明書」或「不計入遺產總額證明書」或「同意移轉證明書」），可跨縣市至全國任一地方稅稽徵機關查欠地價稅及房屋稅，並加蓋地方稅稽徵機關承辦人員之查欠章。

辦理分割繼承者，記得檢附遺產分割協議書正本，一併辦理印花稅繳納。

應備文件

• 「遺產稅繳清證明書」（或「免稅證明書」或「不計入遺產總額證明書」或「同意移轉證明書」）正本
• 遺產分割協議書正本（如果有的話）

提醒事項

1. 節稅提醒：新所有權人如符合自用住宅用地要件，記得向地方稅稽徵機關申請以特別稅率課徵地價稅，可以繳比較少的地價稅。
2. 「稅捐稽徵處」跟「國稅局的地方稽徵所」是不一樣的地方，這個步驟要去「稅捐稽徵處」或「稅務局」（各地命名不同），不要跑去國稅局了。

第6步：戶政事務所（申請印鑑證明，如無需要可免此步驟）

「一般繼承登記」（即按應繼分繼承財產）不需要申請印鑑證明，只有辦理「分割繼承登記」者，才需要這個步驟。

申請印鑑證明可以在第一步到第五步的中間任何時候做，但最晚這個階段一定要做，因為下個步驟必須用到。

第一步的時候雖然已建議一併申請印鑑證明，但多半當時只有取得其中一位繼承人的印鑑證明（就是去辦死亡登記的那位）。因此通常會請每位繼承人各自去申請印鑑證明，最晚這個時候收集完即可。

如果繼承人不曾設立印鑑，必須本人親自去辦理喔。

應備文件

• 申請人身分證及印鑑章
• 初次請領印鑑證明者，只能本人親自申請；不是初次申請者，可委託代辦並檢附代理人身分證正本、印章暨委託人身分證正本、印章暨委託人身分證正本、印鑑章及委託書
• 申請被繼承人死亡除戶戶籍資料、全體繼承人現戶戶籍資料

提醒事項

1. 於戶籍所在地之戶政事務所申請印鑑證明。
2. 印鑑證明的申請目的可以寫：「繼承」或「不動產登記」或「不限定用途」。
3. 欲辦理分割繼承者需加附全體繼承人之印鑑證明，但有下列情事者，免至戶政事務所申請印鑑證明：
   (1)未申請印鑑證明之繼承人於地政事務所申請繼承登記時親自到場，提出身分證正本，供登記機關人員查驗核符身分，即可免附印鑑證明。
   (2)分割協議書經依法公證、認證者或地政士簽證 。

第7步：地政事務所（辦理產權移轉登記）

這個步驟是將不動產遺產辦理繼承過戶，也就是房屋會登記在繼承人的名下。

繼承登記大致可以分成4類：「一般繼承登記」、「公同共有繼承登記」、「分割繼承登記」、「遺囑繼承登記」。其中只有「分割繼承登記」需要印鑑證明。

如果全體繼承人說好按照應繼分來繼承，只需全體繼承人一同蓋一般印章即可，不用印鑑章，當然也不用附上印鑑證明。

應備文件

• 土地登記申請書
• 登記清冊1份
• 繼承系統表1份
• 土地、建物所有權狀正本（如遺失，改檢附遺失切結書）
• 被繼承人除戶戶籍謄本正本1份及全體繼承人現戶戶籍謄本正本各1份
• 遺產稅繳清證明書（或免稅證明書或不計入遺產總額證明書或同意移轉證明書）正本及影本各1份
• 申請人身分證正本、印章（如委託他人則免附）
• 代理人身分證正本、印章
• 辦理分割繼承者，應另檢附全體繼承人之印鑑證明正本及遺產分割協議書正、影本各1份（需完納印花稅）
• 繼承人有拋棄繼承情形者，需檢附法院准予備查之繼承權拋棄文件正、影本各1份

提醒事項

1. 檢附文件如為影本均要在影本上蓋章切結「本影本與正本相符，如有不實願負法律責任」。
2. 土地、建物所有權狀正本如遺失，可切結遺失免附。
3. 土地房屋應儘速向管轄地政機關申辦繼承登記，以免受罰。

遺產繼承流程：結語

流程這麼複雜，終於完成不動產的繼承登記，這時候應該已經拿到新的權狀了！

至於其他種類的遺產，例如銀行存款、保管箱、基金、公司股票等，要到各別銀行或證券商辦理繼承手續，各家手續要求都稍不相同，就要各自去詢問了。基本上，各單位需要的文件應該都差不多，如果有按照本文之前的建議，多申請幾份文件備用，應該不是太大問題。

土地繼承過戶要多久？

遺產繼承怎麼辦？

房子繼承怎麼辦？

遺產完稅後多久過戶？