房子 蓋 在 別人 的 土地 上

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文：楊舒婷（認證法律人）

‧ 房子‧土地‧鄰居 ／ 和鄰居的關係 ‧ 6 4
刊登：2022-03-04 ‧ 最後更新：2022-03-18

本文

為了維持良好、穩定的社會秩序，所有權人原則上只能支配自己的所有物，而不能侵害別人的所有權，所以房屋要蓋在自己的土地上，不能蓋一蓋還蓋到別人家的土地。但如果真的遇到有人蓋房子蓋到有一部分凸出來占到自己的土地時，該怎麼處理？這時就要先來了解一下什麼是「越界建築」。

什麼是越界建築？
越界建築，從字面上看來，就是指「跨越界線」跑進隔壁土地的建築。但法律上所指的越界建築並沒有這麼簡單，必須特別注意有無符合以下的條件：

必須先符合「建築」的定義
既然稱為越界「建築」，越界的部分就必須是「房屋」或「與房屋價值相當的建物」[1]，例如倉庫、立體停車場等[2]。如果只是圍牆[3]、狗屋這種跟房屋本體幾乎無關的設施，就根本不屬建築，被侵害的一方可以直接主張拆除[4]，不適用越界建築特有的規定。

只能是「一部分」的建築蓋到別人的土地上，不可以是全部
必須建築物有一部分在自己的土地，其他部分逾越到別人的土地，才算是民法上的越界建築。如果是直接「整棟房屋」蓋在別人的土地上，就不是跨越界線，而是全部都在線外了，所以這種建築不能稱為越界建築。因此，碰到此種情況時，只能回到拆除房屋、返還土地的規範來處理，不適用越界建築特有的規定[5]。

越界的範圍怎麼算？從天空到地下都算！
對於土地的所有權，並不限於土地表層，以這塊地垂直往上、往下延伸的空間，也就是天空和地下，都屬地主所有的範圍[6]。
因此，越界建築並不一定限於1樓建物，如果是3樓陽臺越界，即使沒有貼著土地，仍算是越界！
如圖1所示，假設紅色框線就是地界範圍，因為3樓的陽臺（藍色部分）已經超出紅線範圍，而侵害隔壁土地的「上空」，所以當這個陽臺符合前述越界建築的其他條件時（例如屬於建物主結構的一部分等），就屬於越界建築[7]。（見圖1）

遇到越界建築該怎麼辦？
滿足前面這些條件的越界建築，就可以適用特別規定，不一定要把房子拆掉。看到這裡或許會納悶，別人的房子蓋在自己的土地上，為什麼可以不拆除？
這是因為立法者考量到，不管是蓋房或拆屋，都需要投入許多資源與成本。換個角度想，假如我不小心把一點點外牆蓋到別人的土地上，對方卻故意等我房子全部都蓋完了才要求拆除，此時我不只是增加後續拆除的成本，還可能因為拆除外牆會導致房子倒塌，勢必要連房子全部一起拆掉，這樣一來，我前面蓋房的資源也都浪費了。因此，民法第796條[8]及第796條之1[9]，就特別規定了幾種處理辦法來因應。（見圖2）

屋主因為「故意」或「重大過失」而逾越地界，則鄰地所有人可以要求屋主拆除
如果屋主在自己的土地上建築房屋時，是因為故意或重大過失而逾越地界的話，鄰地所有人（也就是被侵害的一方）當然可以要求越界的屋主移去或變更房屋。
尤其當屋主是故意越界時，因為可歸責性較大，所以不能主張免為全部或一部的移去或變更[10]。

屋主「不是」因為「故意」或「重大過失」而逾越地界，鄰地所有人「不一定」能要求屋主拆除

鄰地所有人發現越界時，「有」立刻向屋主反映的話，就可以請求移去或變更房屋
雖然屋主不是因為故意或重大過失而逾越地界（可能只是輕過失），但鄰地所有人在發現有越界情況後，就立即要求屋主處理的話，屋主原則上就要移去或變更房屋[11]。
不過，為了避免對社會經濟及當事人利益造成重大損害，當鄰地所有人請求屋主移去或變更逾越地界的房屋時，法院可以斟酌個案情況（例如，逾越地界與鄰地法定空地的比率、容積率等情形），免為全部或一部的移去或變更[12]。
當法院同意讓屋主免為全部或一部的移去或變更時，就代表屋主可以保有越界建築，同時享有使用鄰地的權利，但總不可能讓屋主免費使用吧！所以，鄰地所有人對於越界部分的土地以及因此形成的畸零地，都可以請求屋主直接購買（價格由雙方議定，如果談不攏，則可請求法院判決決定）；如有損害，也可以向屋主請求賠償[13]。

鄰地所有人發現越界時，「沒有」立刻向屋主反映的話，就不得請求移去或變更房屋
假若鄰地所有人明明已經知道隔壁越界，卻不即時提出異議的話，就等於是自己放棄權利，所以不能再要求屋主移去或變更房屋。換句話說，屋主將可以保有越界建築，並且享有使用鄰地的權利[14]。
不過同樣的，屋主畢竟不能靠侵害別人權利而獲取利益，因此，即便可以保留房屋，屋主仍必須就越界的部分支付「償金」給鄰地所有人，或是鄰地所有人也能要求屋主直接買下越界的部分[15]。

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