85大樓 複雜

記者陳建宇／高雄報導

這幾年全台房價上漲，高雄也不例外，根據房仲統計高雄近1年房價上漲約23%，但唯獨高雄最知名地標「85大樓」房價不漲反跌，比起去年今年房價跌了6.6%，專家分析遊客減少導致民宿業者退卻不買、特殊行業進駐是最主要的原因。

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▲全高雄房價都在上漲，但「85大樓」房價卻不漲反跌。（圖／記者陳建宇攝）

近2年全台房價都成上漲趨勢，高雄因為有台積電進駐利多，漲幅更是名列前茅，信義房屋統計發現近1年高雄房價漲幅約23%，部分外圍區段甚至漲了1倍之多。

▲「85大樓」近2年成交量及房價。（圖／記者陳建宇攝）

只不過在全高雄一片漲聲中，唯獨1個社區房價不漲反跌，就是高雄最知名的地標——「85大樓」，《ETtoday新聞雲》統計近2年該社區的實價登錄價格發現，去年「85大樓」的套房均價為17.93萬元，但今年迄今均價只有16.74萬元，減幅為6.6%。

▲該社區1個樓層就有55戶，出入難免複雜。（圖／記者陳建宇攝）

為何在高雄全面上漲之際，「85大樓」房價卻逆勢下跌？專家認為與這2年多的疫情脫不了關係。

信義房屋成功漢神店一級專員張育誠表示，雖然目前該社區每月還是可以成交約4戶，但鮮少有自住客購買，買方一般都是投資置產為主，而在疫情期間遊客大幅減少，民宿業者也紛紛退場，即便近期疫情趨緩逐漸解封，業者還是抱持觀望態度，不敢大舉進場購買或承租「85大樓」的套房，導致房價拉不起來。

而原本的租屋大戶不見之後，取而代之的就是一些性質較特殊的承租方，一位在地「老司機」不諱言地說：「大家都知道那個社區有很多一樓一鳳，租客怎麼會希望隔壁就是在做這種的，不容易出租的狀況下房價自然就會打折扣。」

▲有景觀的戶型月租金甚至可到2萬元。（圖／記者陳建宇攝）

實際上若以目前「85大樓」套房的價格，報酬率都有4%以上，張育誠表示內棟無景觀的物件租金約6000元，成交價約150萬元，算起來報酬率就有4.8%，而外棟有景觀的套房租金可到2萬元，總價約600萬元，報酬率也有4%。

但張育誠說：「這種報酬率若是店面肯定很好賣，但套房一般認為5~6%才是較優質的報酬率，4%只能說是保底，相較之下就不容易吸引投資方。」

不過也有人認為現在「85大樓」房價低反而是買點，博家管理顧問公司租賃管理經理許裕旺表示，該社區位於亞洲新灣區，周邊有許多重大建設陸續完工，原本的君鴻酒店也被海霸王集團買走，加上國門逐漸開放、港埠旅運中心將完工，未來「85大樓」還是有發展優勢，房價也可望走揚，現在低點反而是可進場的時間點。

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陸客來台銳減，過去以陸客為主要客群的飯店、民宿業者，為求生存不得不降價搶客，有網友日前發現，位在高雄火車站交通熱點附近的商務旅館，打出「住宿390元起、休息100元起」的宣傳布條，削價搶客，現在連85大樓內轉做民宿的小套房也祭出低價策略，三天兩夜僅要價999元，街景套房住宿一晚也只要999元。

高雄85大樓（85 Sky Tower）是高雄第一高樓，緊鄰高雄港和新光碼頭，景觀極佳，最早規劃為企業商辦、百貨公司等用途，但85大樓完工後，適逢高雄房地產市場供過於求，不論是辦公大樓或套房產品，都面臨滯銷，大樓內13到35樓的商務行館如今多變成日租小套房。

根據中評網報導，85大樓內每樓層約有45至50個單位，整棟大樓內約有1千多間小套房，有些投資客在85大樓買了小套房，租給日租業者經營，形成了一種投資模式；而日租業者如「二房東」，向房東承租幾間小套房或一整層樓，但因數量眾多，日租套房的裝潢和住宿品質良莠不齊。

  經營其他間日租套房的業者抱怨，打出三天兩夜999元的低價是打壞市場行情，這種價格租到的是沒有景觀窗景的小套房，頂多6至8坪，附設移動式家具，幾乎沒有裝潢。業者說，85大樓內還是有很多優質日租套房，一天可租到2999元以上，這些房型多位於高樓層，不只採光好，還有浴缸、音響、投影機、膠囊咖啡機等設備，還是很搶手，三天兩夜賣999只是個案。

另一名業者則表示，85大樓其實受陸客影響不大，主要是台灣消費市場衰退，平日住房率若有五成就算不錯，還是得等到週休二日才有賺錢。也有業者坦承，這幾年業績確實下滑，大環境不好，大家都在努力。

日前有網友在PTT上討論85大樓為何會沒落，有人提到85大樓本可以成為一個不錯的地點，但因東帝士總裁捲款潛逃一案，搞得沸沸揚揚，東帝士百貨惡性倒閉，根本沒人想接手，使得85大樓荒廢好幾年，後來改珠寶店，但陸客是主要客群，近來陸客銳減，自然沒生意。

再來說飯店，原本叫晶華改青雲金典，後來叫君鴻，但同棟大樓民宿1千多元就可入住，且三多-85商圈堪稱是高雄民宿、旅館、飯店的一級戰區，住房率多少被牽連，隔壁棟的諾貝爾不用多說，發生很多事情，除非將那邊的負面形象清除，否則狀況很難好轉。

還有人說，85大樓出入複雜，龍蛇混雜，周圍又是酒店跟攤販，遊藝場等等嫌惡設施，怎麼會好。

〔記者徐義平／台北報導〕根據最新實價揭露，地標摩天大樓高雄85大樓（原「東帝士85國際廣場會」、簡稱85大樓），今年累積揭露16筆，每坪最高21.8萬元、最低13.3萬元。房產業者指出，該地標可謂時代的眼淚，套房最便宜時，每坪不到10萬、僅7.8萬元，最貴時、每坪逾40萬元，其中商場、飯店資產落入法拍時，吸引媒體大老、海霸王集團分別搬數十億元搶進。

自2012年8月實價登錄上路後，該地標累積揭露達424筆，其中，每坪單價最便宜不到3萬元、僅2.7萬元，為地下2樓的地下街攤位，至於，套房每坪實價資訊，以2013年11月揭露的31樓最高，每坪高達40.7萬元，每坪最低則是2014年8月揭露的27樓，每坪僅7.8萬元。

近10年 逾35%交易總價在200萬內

觀察揭露總價走勢，該地標至今僅29筆實價超過1千萬元，占比不到7%，至於，單宗揭露總價500萬元以下的則有323筆、占比逾78%，其中單宗總價150萬元以內的則高達150筆、占比逾35%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，85大樓是高雄的著名地標，但因為規劃複雜管理不易，甚至有些樓層的產權還流入法拍市場，不過隨著大環境的景氣回升，新揭露的實價價格也隨之上揚，以今年揭露每坪13.3萬~21.8萬的行情，現在如果整棟大樓重蓋，可能也蓋不起來，若單純以重建成本來看，這樣的成交行情並不高。

寬頻房訊指出、即便該地標行情錯綜複雜，但卻曾出現多次大規模法拍記錄，包括在2013年、2017年時，年代老董練台生、三立已故共同創辦人林崑海等電視台媒體大老以三禾資產名義前後砸近50億元吃下該地標大樓35%產權，主要以商場為主。緊接著2019年，海霸王集團則以54.4億元在法拍市場拍得飯店產權，光是這兩大法拍紀錄，累積總額便超過100億元。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，曾經為台灣最高樓的85大樓落成於1997年，當初低樓層為大丸百貨、8至12樓為室內主題樂園，37樓開始更是晶華酒店，是當初全台首屈一指的綜合商業大樓，也帶動高樓層的套房產品熱銷。然而因為日商百貨撤出、遊樂場發生意外，再加上業主東帝士集團財務糾紛，以致商業空間經營停擺，間接影響整棟大樓的形象及營運，也使不少物件淪入法拍市場，最後出現長期售價比造價還低的特殊現象。

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另外關鍵字中也可見「＊友」「一＊情」「外約」「喝茶」等，與色情行業有關的字詞，顯示網友討論到高雄85大樓時，多呈現負面話題。

因此，當這篇倒貨潮新聞一出，不少網友認為85大樓物件實在不值得購入。

不少人都認為，高雄85大樓有太多缺點，並直言「更高的城中城」「出入複雜加上大樓，如果火災很容易跑不掉，鬼才買咧」「持有很虧，不要當接盤俠，自住耶不推薦，出入複雜，風水和格局差」「都住高雄了為啥不買透天厝，房間坪數小又不能用瓦斯」「85大樓真是很奇葩，蓋這麼高的大樓，結果大多用來當出入複雜的日租套房，顛覆我對超高大樓的印象」。

受疫情重挫，日租旅宿業者撐不住便宜出售

而根據《TVBS新聞網》報導，85大樓嚴重受到疫情影響，有部分民宿業者撐不下去，導致好幾間店面都貼出待租售字樣，甚至還出現13坪套房，開賣143萬元的白菜價，換算一坪單價約10.65萬元。對此有房仲分析，應是景氣不佳，持有成本提高，屋主不得不才低價求售。

另外透過《591房屋交易網》查看高雄85大樓在售物件，近半個月就上架26間，共有80間待售中，一房格局約10坪至30坪，總價開約188萬元到760萬元，二房格局則約38坪，開價968萬左右，其中總價最便宜只要143萬，整體價差可說相當大。

背後原因，透過房仲業者江炳賞受訪時的回應能得知，除房型坪數差距外，像是面向中庭、採光較差的內圈，與面向大樓街景、海景，採光良好的外圈，這種內外圈也成為影響價格的一大因素。

網路溫度計調查結果 分析說明（圖文未經授權請勿轉載、改寫） 

分析區間：本文分析時間範圍為2020年11月07日至2022年11月06日。

資料來源：《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統擁有巨量資料，以人工智慧作語意分析之工具資料蒐集範圍：累積超過30億筆以上的網路數據庫，其內容涵蓋新聞媒體、社群平台、討論區、部落格、地圖評論等網站。

研究方法：系統觀測上萬個網站頻道，包括各大新聞頻道、社群平台、討論區及部落格等，針對討論『高雄85大樓』相關文本進行分析，調查「熱門關鍵字」（註1）作為本分析依據。

＊註1 熱門關鍵字：透過《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統，萃取網路上的文章與主題共同出現的關鍵熱詞；次數愈多，字詞愈大；可用來釐清核心議題與重點人事物。

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