公告現值是什麼?
指政府官方根據過去一年來,調查轄區內土地交易的價格動態,分別計算出各區段的價格,做為土地移轉買賣交易時的價格依據。公告現值在每一年的 1 月 1 日就會發布,因此「每年」都可能會改變。
公告現值是設定典權、贈與或繼承,土地所有權移轉時,申報移轉現值的參考,並作為政府課徵土地增值稅、遺產稅及徵收私有土地補償地價計算的依據。
公告現值如何查詢?
可以透過內政部地政司的「公告土地現值及地價查詢」網站進行線上查詢,或洽各縣市地政局網站。
公告現值、公告地價和市價有什麼差別?
公告現值及公告地價分別屬於課徵土地增值稅及土地稅的基礎,兩者性質均為課稅地價,其估價目的、估價方法與價格形成因素等,與大眾認知,由土地最高最有效利用形成的個別宗地市價有別,以致彼此間價格存有落差,以下為土地市價、一般正常交易價格、公告土地現值及公告地價的價格關係圖:
延伸閱讀:公告地價如何查詢?公告地價跟公告現值差在哪?何時調整?
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『如何用地號查詢土地使用分區與土地位置』 「公告地價」是民眾申報地價的參考數據,政府再依據地主申報的地價,課徵地價稅,原則上每三年分區公告一次;考量民眾納稅的負擔,所以公告地價比公告現值還低。此處我們看到的公告地價是0元,因為公共設施用地具保留性質,所以毋須繳稅。(您的土地已經開闢成道路提供大家通行,還要您納稅就太說不過去了) 「公告現值」則是申報土地移轉時的現值參考,也作為主管機關審核土地移轉現值與補償徵收土地地價的依據,每年一月一日分區公告。換言之,公告現值可作為買賣土地時的參考。如果您要出售道路用地,就必須了解您名下土地的公告現值。 不過有一點需要注意:在政府網頁上查到的公告現值,並不等於市面上的交易行情,實際成交的金額因各地區供需不同而有變動。
接下來就是地主們關心的事:如何計算持分土地的公告現值總額? 「權利範圍:全部********1分之1********」,就代表持有者擁有整塊土地,而此地面積為26平方公尺。接著查看地政雲的公告現值:
我們查到了土地使用分區與土地位置,也同時查到了「公告地價」與「公告現值」兩項資訊。我們先了解這兩項資訊的意義:
「持分土地」是指同一土地的持有權,由共同擁有的人進行比例分配。從土地權狀可以看出一塊土地是獨自持有,或是與他人共同持有。這裡以大衛的土地權狀為例:
一平方公尺的公告現值為411608元。因此我們可以計算整塊地的公告現值總額,公式為「公告現值×土地面積×權利範圍」:
411608 × 26 × 1 =10701808
得知這塊地的公告現值總額為10,701,808元。
如果土地權狀上的「權利範圍」並非「全部」,也不用擔心,將它化為分數同樣可以計算出來。
一樣以這塊土地為例,現在假設土地權狀上記載的權利範圍是8分之3,那麼就可以計算:
411608 × 26 ×3÷8=4013178
也可以這麼想:先把土地分成8塊,再取其中3塊:
411608 × 26 ÷ 8 × 3 =4013178
得知這塊地的公告現值總額為4,013,178元。
還有一點需要注意:坊間計算土地面積習慣以「坪」為單位,但政府公告地價與公告現值均以「平方公尺(㎡)」為單位。這兩個單位互相換算如下:
1坪=3.305㎡(兩塊榻榻米的大小)
1㎡=0.3025坪
我叫 David,也很喜歡人家叫我「茶米」,因為我到別人家作客時,會帶著一小包主人喜歡喝的茶,邊泡茶,邊聊天。我也喜歡藉著茶香,跟主人天南地北抬槓,聽聽他們的生活故事。
我的專長是:專業道路用地買賣、土地佔用排除、公告徵收協議價購撤銷及廢止、遺產稅實物抵繳、土地未辦繼承公同共有等困難案件解套...等。
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土地價值怎麼算:
最常見的有二種計算方式:「公告土地現值」與「公告地價」,但許多人在土地買賣交易時,常常搞混這二種計算方式而導致造成很大的金額落差,如果土地涉及到租賃的話,還需要考慮到「申報地價」的計算方式。所以買賣土地前,最好還是先做好這方面的功課,以免造成土地買賣的損失,可就麻煩了!
常用名詞定義:
1.公告土地現值:反應土地的正常市場交易價格,是最接近市價的參考指標,可以作為衡量土地價格、買賣交易時的重要參考依據。
(1)公告時間:每一年的1月1日發布。
(2)使用時機: 設定典權、贈與、繼承、土地所有權移轉時,申報移轉現值的參考。
(3)課徵稅賦: 課徵土地增值稅、遺產稅、徵收私有土地補償地價的計算依據。
(4)公告標準:由政府根據過去一年調查轄區內土地交易的價格動態,分別計算出各區段的價格,因此每年更新即時反映市價現值。
2.公告地價:由政府官方公告各轄區內各宗土地的價格,以供民眾參考並申報該筆地價時使用。
(1)公告時間: 每三年公告一次。
(2)使用時機: 申報地價的參考。
(3)課徵稅賦: 作為課徵地價稅的計算依據。
(4)公告標準:
Step1:政府先分區調查近一年的土地買賣價格、收益價格等,再依據各街道的市況、繁榮程度及地價水準,劃分成不同地價區段。
Step2:以土地使用「同質性高」的相同地價區段+使用「差異較大」的不同地價區段,參考並估計出區段內地價,以計算出土地的平均行情。
Step3:將評估的地價提交地價評議委員會作評議,根據評議結論核算每一筆土地的單位地價。
Step4:公告三十天後如果沒有人提出異議,則核定的「公告地價」就會成為課徵地價稅的標準,即做為土地所有權人申報地價之後,課徵地價稅的標準依據。
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