土地增值稅怎麼計算？

Q: 什麼是土地增值稅？

土地增值稅是在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅；所謂土地漲價總數額是指土地移轉時之總現值，減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。

Q: 土地增值稅怎麼繳？

土地增值稅---網路申報 稅款的繳納方式除了持繳款書到便利商店(限3萬元以下)、金融機構繳納，也可以直接利用Paytax網路繳稅服務線上繳納。 繳納稅款後即可直接至地政機關辦理移轉登記，全程免至地方稅稽徵機關辦理申報及查欠，省時省力又方便。

Q: 賣房子土地增值稅怎麼算？

住家：房屋現值×1.2% 營業：房屋現值×3% 非住家營業：房屋現值×2% （建物出售時，於交屋時分算，由買賣雙方分別負擔）

Q: 土地漲價總額如何計算？

其計算公式：土地漲價總數額=申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉現值*台灣地區消費者物價總指數%-（改良土地費用+工程受益費+土地重劃負擔總費用+因土地使用變更而無償捐贈作公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額）。

94年2月1日土增稅永久調降後：

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試算結果
什麼是土地增值稅？
土地增值稅怎麼繳？
賣房子土地增值稅怎麼算？
土地漲價總額如何計算？

持有土地20年以下者(不含20年)：按土地漲價總數額累進計算×20%、×30%、×40%
持有土地超過20年以上者(不含30年)，就其土地增值稅超過原規定地價或前次移轉現值部份減徵20%
超過30年以上(不含40年)減徵30%
超過40年以上減徵40%

您想瞭解寶貝房子適用新版土增稅減半徵收條款可以省多少嗎？
只要您輸入下列條件，您可以自己DIY試算土地增值稅。

輸入您的資料

土地面積：平方公尺本次轉移公告現值：元/平方公尺原因發生日期：年月日物價指數：% 消費者物價總指數查詢（主計處提供）權利範圍持分：/(分子/分母)前次轉移公告現值：元/平方公尺

試算結果

94年2月1日起應徵土增稅稅額

自用稅率概算稅額約：元

一般用地稅率概算稅額約：元

備註：

能否適用自用住宅必須由稅捐稽徵處依賣方是否符合優惠稅率之各項條件為準。
都市土地持分面積＞300平方公尺；非都市土地持分面積＞700平方公尺部分，不適用自用增值稅優惠稅率。
出售前一年內，曾供營業使用、出租行為或他人設籍者，將不適用辦理自用增值稅優惠稅率。
稅級別第1級：土地漲價總數額超過前次移轉現值總額未達100%的部份。
稅級別第2級：土地漲價總數額超過前次移轉現值總額100%未達200%的部份。
稅級別第3級：土地漲價總數額超過前次移轉現值總額200%以上的部份。
正確的土地增值稅額應依稅捐稽徵處核發稅單之金額為準。

土地增值稅概算金額會因概算時所引用之物價指數基期與實際核定稅額所採用之指數基期不同，或登記原因不同，或客戶提供之資料誤差等因素而有所差異，以上概算結果僅供您參考使用，正確增值稅額應依稅捐稽徵處核發之金額為準。

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一、土地增值稅稅率與計算

稅級別	計算公式
第一級	應徵稅額＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）未達百分之一百者】× 稅率 ( 20% )
第二級	應徵稅額＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之一百以上未達百分之二百者】×【稅率 ( 30% ) －〔 ( 30% － 20% ) × 減徵率〕】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × A）註：持有土地年限未超過 20 年者，無減徵，A 為 0.10 持有土地年限超過 20 年以上者，減徵率為 20%，A 為 0.08 持有土地年限超過 30 年以上者，減徵率為 30%，A 為 0.07 持有土地年限超過 40 年以上者，減徵率為 40%，A 為 0.06
第三級	應徵稅額＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之二百以上者】×【稅率 ( 40% ) －〔 ( 40% － 20% ) × 減徵率〕】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × B）註：持有土地年限未超過 20 年者，無減徵，B 為 0.30 持有土地年限超過 20 年以上者，減徵率為 20%，B 為 0.24 持有土地年限超過 30 年以上者，減徵率為 30%，B 為 0.21 持有土地年限超過 40 年以上者，減徵率為 40%，B 為 0.18
自用住宅用地稅率一律 10%

修正後一般土地稅率速算表

持有年限∕稅級別

20年以下

20年以上

30年以上

40年以上

第 1 級

a × 20%

第 2 級

a × 30% － b × 10%

a × 28% － b × 8%

a × 27% － b × 7%

a × 26% － b × 6%

第 3 級

a × 40% － b × 30%

a × 36% － b × 24%

a × 34% － b × 21%

a × 32% － b × 18%

備註：a：土地漲價總數額； b：原規定地價或前次移轉申報現值（按物價總指數調整後之總額）

◎ 說明

減徵後稅率＝原稅率－【（原稅率－最低稅率）× 減徵比率】

1、持有土地年限超過 20 年以上者，減徵比率為 20%

第 2 級稅率：	28% ＝ 30% －【 ( 30% － 20% ) × 20% 】，原累進差額 10% 同比率減少為 8%
第 3 級稅率：	36% ＝ 40% －【 ( 40% － 20% ) × 20% 】，原累進差額 30% 同比率減少為 24%

2、持有土地年限超過 30 年以上者，減徵比率為 30%

第 2 級稅率：	27% ＝ 30% －【 ( 30% － 20% ) × 30% 】，原累進差額 10% 同比率減少為 7%
第 3 級稅率：	34% ＝ 40% －【 ( 40% － 20% ) × 30% 】，原累進差額 30% 同比率減少為 21%

3、持有土地年限超過 40 年以上者，減徵比率為 40%

第 2 級稅率：	26% ＝ 30% －【 ( 30% － 20% ) × 40% 】，原累進差額 10% 同比率減少為 6%
第 3 級稅率：	32% ＝ 40% －【 ( 40% － 20% ) × 40% 】，原累進差額 30% 同比率減少為 18%

二、土地增值稅納稅義務人

項目	納稅人	說明
土地為有償移轉時	原所有權人	指移轉時取得相當之代價。例如：買賣、交換、政府照價收買。
土地為無償移轉時	取得所有權之人	指移轉時，取得所有權人並未付出代價。例如：贈與或遺贈。
土地設定典權時	出典人	根據稅法規定，已規定地價之土地設定典權時，出典人須繳納土地增值稅。待回贖時，再要求無息退還原繳稅款。

三、漲價總數額計算

以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值（或原規定地價）乘以物價指數如有土地改良費，亦應一併減除。

(一)申報移轉現值：可用下列二種價格擇一為申報移轉現值。

契約總價值：買賣雙方簽訂之契約價格，即實際交易價格。
公告土地現值：為每年1月1日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。但契約總價值經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其申報之契約總價值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。

(二)前次移轉現值或原規定地價

即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地就以政府第一次辦理規定地價之地價為準。
前次移轉現值或原規定地價，應按申報時最新公告之臺灣地區消費者物價指數調整之。

(三)土地改良費用有下列幾項

改良土地費用
已繳納之工程受益費
土地重劃費用
因土地使用變更而無償捐贈一定比率作為公共設施用地之公告現值

修正調降稅率後土地增值稅計算公式實例

每平方公尺申報現值或公告現值	×	該宗土地面積	×	移轉持分	＝	申報現值總額
20,000元	×	100平方公尺	×	1 / 2	＝	1,000,000元

每平方公尺原地價或前次移轉申報現值	×	該宗土地面積	×	移轉持分	×	物價指數	＝	按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值總額
5,000元	×	100平方公尺	×	1 / 2	×	150%	＝	375,000元 (b)

申報現值總額	－	按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值總額	－	已繳工程受益費、土地重劃費用、土地改良費用、捐贈土地公告現值	＝	漲價總額
1,000,000元	－	375,000元	－	（20,000元＋ 30,000元）	＝	575,000元 (a)

漲價倍數

＝

(a)漲價總額 575,000元

(b)原地價總額 375,000元

＝

1.53

自住用地稅率一律 10％

修正後一般土地稅率速算表

持有年限∕稅級別	20年以下	20年以上	30年以上	40年以上
漲價倍數 < 1	a × 20%	a × 20%	a × 20%	a × 20%
漲價倍數 ≧ 1 < 2	a × 30% － b × 10%	a × 28% － b × 8%	a × 27% － b × 7%	a × 26% － b × 6%
漲價倍數 ≧ 2	a × 40% － b × 30%	a × 36% － b × 24%	a × 34% － b × 21%	a × 32% － b × 18%
備註：a：土地漲價總數額；b：原規定地價或前次移轉申報現值（按物價總指數調整後之總額）

設本例土地於70年11月1日取得，於94年2月3日出售，漲價倍數1.53，持有期間達21年多，依上述稅率速算表，其應徵稅額計算公式如下：土地漲價總數額×稅率（28%）－按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值 × 8% ＝查定稅額

(甲)一般用地：575,000元 × 28% － 375,000元 × 8% ＝ 131,000元

(乙)自住用地：575,000元 × 10% ＝ 57,500元

加減徵規定
查定稅額

(1)

經重劃後第一次移轉減徵 40%

減徵稅額	一般用地：131,000元 × 40% ＝ 52,400元
	自住用地：57,500元 × 40% ＝ 23,000元

(2)

政府徵收公共設施保留地一律免徵。

增繳地價稅之計算（抵繳稅額不超過查定稅額 5%）

(1)

土地所有權人在持有土地期間，經重新規定地價者，其增繳之地價稅自重新規定地價起（按新地價核計之稅額），每繳納1年地價稅抵繳該筆土地應繳土地增值稅稅額1%（繳納半年者，抵繳0.5%），但以不超過應繳增值稅總額5%為限。

(2)

本例係於70年11月1日購入土地，自76年7月1日重新規定地價起，於94年2月3日出售，可抵繳土地增值稅總額5%。

(甲)	一般用地：131,000元 × 5% ＝ 6,550元
(乙)	自住用地： 57,500元 × 5% ＝ 2,875元

查定稅額－重劃減徵稅額－增繳地價稅＝應納稅額
(甲)	一般用地： 131,000元－ 52,400元－ 6,550元＝ 72,050元
(乙)	自住用地： 57,500元－ 23,000元－ 2,875元＝ 31,625元

◎ 土地增值稅減半徵收自91年2月1日生效，實施3年至94年1月31日屆滿後，經立法修正調降一般土地增值稅稅率為20%、30%、40%，且對於長期持有超過20年以上的土地給予減徵優惠，自用住宅用地稅率則維持為10%，並自94年2月1日起生效實施。適用原則：

土地移轉案件屬一般合意移轉及形成判決以外之判決移轉者，應以申報日為適用新舊法規之基準日。
土地移轉案件係經法院判決且屬形成判決者，應適用判決確定時之稅法規定。
土地移轉案件係經法院拍賣者，應適用拍定日時之稅法規定。
於減半徵收期間訂約或判決確定，並於訂約或判決確定之日起30日內申報，縱申報日已逾減半徵收3年之末日，仍適用減半徵收之規定。

◎ 土地所有權人出售土地，若符合下列規定，可申請按自用住宅用地稅率 ( 10％ ) 計徵土地增值稅：

都市土地面積未超過3公畝部分，非都市土地面積未超過7公畝部分。
土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
出售土地於前1年內無供營業使用或出租者。
出售土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有為限。
自用住宅建築工程未滿1年者，其建物之評定現值不及所占基地公告土地現值10%者，不適用之。
土地所有權人依自用住宅用地稅率繳納土地增值稅以1次為限。

重購自用住宅用地退還已繳納土地增值稅計算公式實例

甲例

(一)	不足支付新購土地地價計算：
	新購土地地價－（出售土地或補償地價－已繳土地增值稅）＝不足支付新購土地地價 1,200,000元－（ 1,000,000元－ 200,000元）＝ 400,000元
(二)	退稅金額：
	已繳土地增值稅 200,000元 ≦不足支付新購土地地價 400,000元，其退稅金額為已繳土地增值稅 200,000元。

乙例

(一)	不足支付新購土地地價計算：
	新購土地地價－（出售土地或補償地價－已繳土地增值稅）＝不足支付新購土地地價 500,000元－（ 1,000,000元－ 200,000元）＝－ 300,000元
(二)	退稅金額：
	不足支付新購土地地價－ 300,000元 ≦ 0 ，即出售土地或補償地價減已繳土地增值稅之差額已足夠支付新購土地地價，無退稅金額。

丙例

(一)	不足支付新購土地地價計算：
	新購土地地價－（出售土地或補償地價－已繳土地增值稅）＝不足支付新購土地地價 900,000元－（ 1,000,000元－ 200,000元）＝ 100,000元
(二)	退稅金額
	已繳土地增值稅 200,000元 ≧ 不足支付新購土地地價100,000元，其退稅金額為不足支付新購土地地價 100,000元。

什麼是土地增值稅？

土地增值稅是在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅；所謂土地漲價總數額是指土地移轉時之總現值，減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。

土地增值稅怎麼繳？

土地增值稅---網路申報稅款的繳納方式除了持繳款書到便利商店(限3萬元以下)、金融機構繳納，也可以直接利用Paytax網路繳稅服務線上繳納。繳納稅款後即可直接至地政機關辦理移轉登記，全程免至地方稅稽徵機關辦理申報及查欠，省時省力又方便。

賣房子土地增值稅怎麼算？

住家：房屋現值×1.2% 營業：房屋現值×3% 非住家營業：房屋現值×2% （建物出售時，於交屋時分算，由買賣雙方分別負擔）

土地漲價總額如何計算？

其計算公式：土地漲價總數額=申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉現值*台灣地區消費者物價總指數%-（改良土地費用+工程受益費+土地重劃負擔總費用+因土地使用變更而無償捐贈作公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額）。

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